전세세입자가 알아야할 것들 - 2014. 9. 10(수)

우리나라 주택의 90% 이상이 부동산담보대출 안고 있는 사실은 전세세입자는 잊어서는 안된다. 따라서, 세입자는 전세 주택이 경매에 넘어갈 경우 전세금이 회수가능한지 반드시 확인하는 자세가 필요하다.

1. 주택의 건강기록부 등기부등본
먼저 세입자는 전세를 계약하기 전에 주택의 건강기록부에 해당하는 등기부등본을 반드시 확인하여 해당 주택에 대한 (근)저당이 설정 여부를 확인하여야 한다. 만약 집값에 비하여 과다한 (근)저당이 설정된 주택의 경우에는 절대로 전세를 얻어서는 안된다.

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 구성되어있다.
표제부: 표시와 제목을 밝히는 부분, 주택의 주소, 면적이 기록되어있음
갑구: 소유권에 관한 사항을 기록
을구: 소유권 이외의 사항을 기록, (근)저당 설정 등 건물의 활용에 관한 사항을 기록

2. 전세금을 돌려받을 수 있는 힘! 대향력
대향력이란 세입자가 전세든 주택이 경매에 넘겨져 낙찰받은 새로운 집 주인에게 전세금을 돌려받아야만 집을 비워줄 의무가 있는 동시이행관계를 뜻한다. 세입자 입장에서 세들어 살든 집이 경매에 넘어가 집주인이 바뀌어도 전세금을 지킬 수 있다는 뜻이다.

선순위 세입자와 후순위 세입자
집 주인이 주택을 담보로 제공하고 (근)저당이 접수된 날짜를 최초(근)저당 설정일이라고 한다. 이 최초(근)저당일 보다 빨리 전입신고를 마쳤다면 대향력을 획득했다고 하며 이 세입자를 선순위 세입자라 부른다. 늦게 전입한 세입자를 후순위 세입자라고 한다.